امتناع المستأجر عن دفع الايجار في العراق

بقلم المحامي ايوب حميد

امتناع المستأجر عن دفع الايجار ليس خلافا بسيطا بين مالك ومستأجر بل هو اخلال مباشر بأحد اهم التزامات عقد الايجار وقد يفتح الطريق امام دعوى تخلية ومطالبة بالبدلات المستحقة اذا لم يعالج الامر وفق الاجراء القانوني الصحيح.

في القانون العراقي لا يكفي ان يقول المؤجر ان المستأجر لم يدفع الايجار ثم يطلب اخراجه مباشرة لان قانون ايجار العقار رسم طريقا محددا يبدأ من موعد استحقاق القسط ثم الانذار بواسطة الكاتب العدل ثم اقامة دعوى التخلية عند تحقق شروطها لذلك فالقضية ليست غضبا من التأخير بل اثبات ومواعيد واجراءات.

متى يعد المستأجر ممتنعا عن دفع الايجار؟

يعد المستأجر ممتنعا عن دفع الايجار عندما يحل موعد القسط المتفق عليه او المحدد قانونا ولا يقوم بالوفاء به للمؤجر او من يمثله قانونا مع قدرته على الدفع وعدم وجود سبب مشروع يمنعه من ذلك فالأجرة هي المقابل القانوني للانتفاع بالعقار وليست مسألة اختيارية يقررها المستأجر حسب ظروفه الشخصية.

ما هو الاصل في دفع بدل الايجار؟

نصت المادة 10 من قانون ايجار العقار على ان اجرة العقارات المشمولة بأحكام القانون تدفع سلفا بأقساط شهرية بصرف النظر عن مدة عقد الايجار وهذا يعني ان الاتفاق على مدة سنوية او طويلة لا يمنع من دفع بدل الايجار بصورة شهرية مقدمة ما دام العقار مشمولا بأحكام هذا القانون.

كما قرر القانون المدني العراقي في المواد الخاصة بدفع الاجرة ان تعجيل الاجرة او تأجيلها او تقسيطها يجوز باتفاق الطرفين وان القسط لا يستحق الا عند حلول اجله اذا كان الدفع مؤجلا او مقسطا لذلك يكون العقد ووصل الدفع وطريقة التعامل السابقة بين الطرفين من الادلة المهمة في تحديد تاريخ الاستحقاق.

هل يستطيع المؤجر اخراج المستأجر بمجرد عدم الدفع؟

لا يستطيع المؤجر اخراج المستأجر بنفسه ولا يجوز له قطع الخدمات او تغيير الاقفال او منع الانتفاع بالعقار من دون حكم قضائي لان الطريق الصحيح هو الانذار ثم الدعوى عند تحقق الشروط اما التصرف الفردي فقد يقلب موقف المؤجر من صاحب حق الى طرف مخالف للقانون.

المادة 17 من قانون ايجار العقار اجازت للمؤجر طلب تخلية العقار اذا لم يدفع المستأجر قسط الايجار رغم مرور سبعة ايام على استحقاقه وبعد انذاره بواسطة الكاتب العدل بدفع القسط خلال ثمانية ايام من تاريخ تبليغه بالانذار وهذا النص مهم جدا لانه يجعل الانذار شرطا جوهريا قبل دعوى التخلية في هذه الحالة.

ما اهمية الانذار بواسطة الكاتب العدل؟

الانذار ليس اجراء شكليا فقط بل هو الدليل الذي يثبت ان المؤجر طالب المستأجر بالدفع وفق الطريق القانوني وان المستأجر علم بالمطالبة ولم يدفع ضمن المدة المحددة لذلك يجب ان يكون الانذار واضحا في بيان القسط المستحق وتاريخ الاستحقاق واسم المؤجر والمستأجر والعقار المؤجر.

اذا دفع المستأجر خلال مدة الانذار فإن سبب التخلية بسبب عدم الدفع يزول في حدود الحماية التي قررها القانون اما اذا لم يدفع خلال المدة القانونية فيصبح للمؤجر حق اقامة دعوى التخلية مع المطالبة ببدلات الايجار المتأخرة بحسب وقائع الدعوى ومستنداتها.

هل يستفيد المستأجر دائما من مهلة الدفع؟

قانون ايجار العقار لم يفتح الباب امام المستأجر ليتأخر كل مرة ثم يدفع بعد الانذار بلا نتيجة فقد نصت المادة 17 على ان المستأجر لا يستفيد من هذه الحماية الا مرتين في السنة الواحدة وبعدها يجوز للمؤجر طلب التخلية اذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقه.

هذه الفكرة مهمة في المحاكم العراقية لانها توازن بين حماية المستأجر من التخلية السريعة بسبب تأخير عارض وبين حماية المؤجر من مستأجر يجعل التأخير عادة متكررة ويحول بدل الايجار الى نزاع شهري مستمر.

ماذا لو امتنع المؤجر عن استلام الايجار؟

اذا كان المستأجر يريد الدفع فعلا لكن المؤجر امتنع عن قبض القسط المستحق فقد اعطت المادة 10 من قانون ايجار العقار للمستأجر حق ايداع القسط لدى الكاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الاستحقاق وبذلك يحمي المستأجر نفسه من الادعاء عليه بالامتناع عن الدفع.

وهنا يجب التمييز بين مستأجر امتنع عن الدفع بلا سبب وبين مستأجر حاول الوفاء لكن المؤجر رفض الاستلام فالثاني يحتاج الى اثبات عرضه للاجرة او ايداعها بالطريق القانوني لان الكلام المجرد لا يكفي عند النزاع.

ما الادلة التي يحتاجها المؤجر؟

يحتاج المؤجر غالبا الى عقد الايجار وسند ملكية العقار او ما يثبت صفته القانونية ووصولات الدفع السابقة والانذار الموجه بواسطة الكاتب العدل وما يثبت تبليغ المستأجر ومقدار الاقساط المتأخرة لان دعوى التخلية لا تبنى على الانطباع بل على مستندات واضحة.

وفي المقابل يحتاج المستأجر الى وصولات الدفع او التحويلات المصرفية او ما يثبت الايداع لدى الكاتب العدل او وجود اتفاق ثابت على طريقة دفع مختلفة لذلك ينصح دائما بعدم دفع الايجار بلا وصل لان الوصل في نزاعات الايجار قد يكون الفاصل بين حق ثابت وادعاء يصعب اثباته.

هل يجوز للمستأجر حبس الاجرة بسبب مشاكل في العقار؟

قد تحصل مشاكل في العقار مثل خلل في المنفعة او حاجة الى تصليحات او خلاف حول الالتزامات لكن ذلك لا يعني ان يمتنع المستأجر عن الدفع من تلقاء نفسه بلا سند قانوني واضح فالطريق الامن هو الانذار والمطالبة بالتنفيذ او انقاص الاجرة او اتخاذ الاجراء المناسب بحسب طبيعة الخلل لا التوقف العشوائي عن دفع بدل الايجار.

القانون المدني العراقي اجاز في حالات معينة طلب انقاص الاجرة او فسخ الايجار اذا نقصت المنفعة نقصا كبيرا او وجد عيب مؤثر لكن تقدير ذلك لا يكون بقرار منفرد من المستأجر بل وفق اثبات ووقائع واجراء قانوني صحيح.

متى تكون دعوى التخلية بسبب عدم دفع الايجار قوية؟

تكون دعوى التخلية قوية عندما يكون القسط مستحقا ومحددا وعندما يثبت المؤجر مرور المدة القانونية ثم يثبت توجيه الانذار بواسطة الكاتب العدل ثم يثبت عدم الدفع ضمن المدة المحددة قانونا وعندما لا يملك المستأجر دليلا على الدفع او الايداع او وجود مانع قانوني معتبر.

ولهذا يبحث كثير من المالكين عن افضل محامي ببغداد عند تعثر بدل الايجار لكن الاختيار الصحيح لا يكون بالاسم وحده بل بمن يفهم شروط المادة 17 ومواعيد الانذار وطريقة صياغة الطلبات حتى لا ترد الدعوى بسبب نقص اجرائي كان يمكن تداركه منذ البداية.

ما الخطأ الشائع في قضايا عدم دفع الايجار؟

الخطأ الشائع عند المؤجر هو الاستعجال ورفع الدعوى قبل استكمال الانذار او احتساب المدد بصورة غير دقيقة والخطأ الشائع عند المستأجر هو الاعتقاد ان البقاء في العقار ممكن بمجرد الوعد بالدفع لاحقا او بمجرد وجود خلاف مع المؤجر حول التصليحات او بدل الايجار.

في قضايا الايجار لا تكفي النية الحسنة ولا تكفي الرسائل الهاتفية وحدها ما لم تكن مؤيدة بسلوك قانوني واضح فالمحكمة تنظر الى العقد والانذار والوصل والايداع وتاريخ الاستحقاق وطريقة الدفع المتفق عليها.

ما اثر الحكم بالتخلية؟

اذا صدر حكم بالتخلية واكتسب طريقه القانوني فإن الملف ينتقل الى مرحلة التنفيذ وتطبق احكام قانون ايجار العقار التي تعتبر الدعاوى الناشئة عن تطبيقه من الدعاوى المستعجلة كما ان دوائر التنفيذ تمهل المحكوم عليه بالتخلية مدة لا تزيد على تسعين يوما من تاريخ تنفيذ الحكم لديها وفق المادة 22 من القانون.

وهذا لا يعني ان المستأجر يملك حق البقاء بلا دفع خلال مرحلة التنفيذ لان بدلات الايجار او اجر المثل والاضرار بحسب الاحوال قد تبقى محل مطالبة مستقلة او ضمن الدعوى وفق ما تسمح به الوقائع والطلبات القضائية.

خلاصة قانونية واضحة

امتناع المستأجر عن دفع الايجار في العراق قد يؤدي الى التخلية لكن بشرط الالتزام بالطريق الذي رسمه القانون من استحقاق القسط الى الانذار بواسطة الكاتب العدل ثم الدعوى عند عدم الدفع ضمن المدة المحددة اما المستأجر الذي يريد حماية نفسه فعليه ان يدفع بوصل او يودع الاجرة قانونا اذا رفض المؤجر استلامها.

وفي نزاعات الايجار داخل بغداد خصوصا تكون مراجعة محامي عقارات ببغداد خطوة مهمة قبل الانذار وقبل الدعوى لان خطأ بسيطا في المدة او التبليغ او وصف العقار قد يغير نتيجة الخصومة كاملة ولذلك فإن الاستشارة المبكرة ليست ترفا بل حماية للحق قبل ضياعه.