هل يحق لمالك العقار زيادة بدل الايجار في العراق؟
بقلم المحامي ايوب حميد
الجواب المختصر ان مالك العقار لا يحق له زيادة بدل الايجار من تلقاء نفسه اثناء قيام عقد الايجار الا اذا وجد نص قانوني يسمح بذلك او شرط واضح في العقد او موافقة صريحة من المستأجر.
فبدل الايجار ليس مبلغا قابلا للتغيير بمجرد رغبة المالك ولا يجوز ان يتحول ارتفاع الاسعار في السوق الى سبب مباشر لفرض اجرة جديدة على المستأجر ما دام العقد قائما وما دام المستأجر ملتزما بدفع الاجرة المتفق عليها.
ما هو الاساس القانوني لبدل الايجار؟
القانون المدني العراقي في المادة 722 عرف الايجار بانه تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وهذا يعني ان الاجرة عنصر جوهري في عقد الايجار ولا يصح تركها للغموض او التغيير المنفرد.
كما ان المادة 736 من القانون المدني العراقي اجازت ان تكون الاجرة نقودا او اي مال اخر وهذا يؤكد ان الاتفاق على بدل الايجار هو جزء من تكوين العقد وليس تفصيلا جانبيا يستطيع احد الطرفين تعديله وحده.
واذا لم يتفق الطرفان على مقدار الاجرة او تعذر اثباتها فان المادة 738 من القانون المدني العراقي تقرر الرجوع الى اجر المثل وهذا الحكم يفيد عند غياب الاتفاق او صعوبة الاثبات لا عند وجود عقد واضح يحدد الاجرة.
هل يختلف الحكم بين العقار السكني والتجاري؟
نعم يختلف الحكم بحسب نوع العقار وطبيعة استعماله وهل هو مشمول بقانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل ام خاضع للقواعد العامة في القانون المدني.
فقانون ايجار العقار يسري على العقارات المبنية الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات بحسب المادة 1 مع وجود استثناءات حددها القانون ولذلك يجب اولا معرفة هل العقار داخل نطاق هذا القانون ام خارج نطاقه.
اما اذا كان العقار غير مشمول بقانون ايجار العقار او كان من الحالات المستثناة فان الاصل يكون الرجوع الى عقد الايجار والى القواعد العامة في القانون المدني ولا تكون الزيادة ملزمة الا باتفاق جديد او شرط سابق واضح.
متى تكون زيادة بدل الايجار غير صحيحة؟
تكون الزيادة غير صحيحة اذا كان عقد الايجار ما زال نافذا وكانت الاجرة محددة فيه ولم يتضمن العقد شرطا يسمح بالزيادة ولم يوافق المستأجر عليها ولم يوجد نص قانوني يجيز طلب الزيادة.
وفي هذه الحالة لا يكفي ان يرسل المالك انذارا للمستأجر يطلب فيه اجرة جديدة لان الانذار لا ينشئ حقا من عدمه ولا يجعل الزيادة واجبة الدفع اذا لم تكن قائمة على عقد او قانون.
وكذلك لا يصح الضغط على المستأجر بترك العقار لمجرد رفضه زيادة غير متفق عليها لان العلاقة الايجارية لا تدار بالارادة المنفردة وانما تدار بالعقد والقانون والوقائع الثابتة.
ما حكم العقارات المشمولة بقانون ايجار العقار؟
في العقارات المشمولة بقانون ايجار العقار لا تكون الاجرة متروكة للسوق وحده لان المادة 4 من القانون حددت سقوفا للاجرة السنوية بحسب القيمة الكلية للعقار وبحسب الغرض من استعماله.
فالعقارات والشقق المعدة للسكنى لا تزيد اجرتها السنوية على خمس من المئة من القيمة الكلية والعقارات او الشقق المؤجرة على شكل غرف للسكنى لا تزيد اجرتها على سبع من المئة اما العقارات المعدة لغير السكنى او المستعملة لغير السكنى فتكون النسبة ثمان من المئة وفق التفصيل الوارد في المادة 4.
ولهذا فان زيادة بدل الايجار في هذه العقارات لا تكون بمجرد طلب شفهي او اتفاق عابر يخالف السقف القانوني بل يجب النظر الى القيمة الكلية للعقار والى النسبة التي قررها القانون والى اجراءات التقدير المختصة.
هل يستطيع المالك طلب اعادة تقدير الاجرة؟
نعم يستطيع المالك او المستأجر طلب تقدير القيمة الكلية للعقار المشمول باحكام قانون ايجار العقار عن طريق دوائر ضريبة العقار بحسب المادة 7 من القانون.
وهنا يكون الطريق القانوني هو طلب التقدير لا فرض الزيادة مباشرة لان دائرة ضريبة العقار هي الجهة التي تتولى تقدير القيمة الكلية للعقار المشمول بالقانون ثم ترتبط الاجرة بهذا التقدير وفق النسب التي نص عليها القانون.
وهذا مهم جدا في نزاعات الايجار في بغداد لان كثيرا من الخلافات تبدأ بعبارة اريد زيادة الايجار وتنتهي بدعوى قضائية بينما كان الطريق الصحيح هو فحص شمول العقار بالقانون ومعرفة هل توجد صلاحية قانونية لاعادة التقدير ام لا.
هل توجد حالة خاصة تجيز الزيادة؟
نعم نصت المادة 6 من قانون ايجار العقار على حق مالك العقار في طلب زيادة الاجرة اذا قام بموافقة المستأجر ببناء محدثات في المأجور تزيد في قيمته او منفعته على ان لا تتجاوز الزيادة النسب القانونية من قيمة تلك المحدثات.
ومعنى ذلك ان الزيادة هنا لا تقوم على الرغبة وحدها بل تقوم على سبب مادي واضح وهو وجود محدثات تمت بموافقة المستأجر وزادت قيمة العقار او منفعته.
اما التصليحات الاعتيادية التي تدخل في التزامات المؤجر او الصيانة اللازمة للانتفاع بالمأجور فلا يصح دائما اعتبارها سببا لفرض اجرة جديدة الا اذا كانت فعلا محدثات بالمعنى القانوني وتوافرت شروطها.
هل يحق للمستأجر رفض الزيادة؟
يحق للمستأجر رفض الزيادة اذا كانت غير متفق عليها وغير مستندة الى نص قانوني وكان ملتزما بدفع الاجرة الاصلية في مواعيدها.
لكن الرفض يجب ان يكون منظما وليس شفويا فقط فينبغي للمستأجر ان يحتفظ بعقد الايجار وايصالات الدفع والانذارات والمراسلات لان هذه الوثائق هي التي تحمي موقفه عند حصول النزاع.
واذا امتنع المالك عن استلام الاجرة الاصلية فقد يحتاج المستأجر الى اتخاذ اجراء قانوني صحيح لحفظ حقه حتى لا يظهر امام المحكمة كأنه ممتنع عن دفع الاجرة.
هل يحق للمالك طلب التخلية بسبب رفض الزيادة؟
لا يحق للمالك طلب التخلية لمجرد رفض المستأجر زيادة غير قانونية او غير متفق عليها.
اما اذا انتهت مدة العقد في عقار غير مشمول بالامتداد القانوني او امتنع المستأجر عن دفع الاجرة المستحقة فعلا او خالف شروط العقد فقد تختلف النتيجة بحسب نوع العقار ونصوص العقد والوقائع.
ولهذا لا يصح اعطاء جواب واحد لكل الحالات لان دعوى الايجار تتغير نتيجتها بحسب المستندات وبحسب شمول العقار بقانون ايجار العقار او خضوعه للقانون المدني.
ما الخطأ الشائع بين المؤجر والمستأجر؟
الخطأ الشائع ان المؤجر يعتقد ان ارتفاع اسعار العقارات يسمح له بزيادة الاجرة فورا وان المستأجر يعتقد ان عقد الايجار يمنحه بقاء مطلقا في العقار بلا حدود.
والصحيح ان حق المؤجر وحق المستأجر كلاهما محكوم بالعقد والقانون فالمؤجر له حق الاجرة وله حق حماية ملكه والمستأجر له حق الانتفاع الهادئ بالعقار ضمن المدة والشروط المتفق عليها.
ولهذا فان استشارة محامي عقارات ببغداد قبل توقيع العقد او قبل ارسال الانذار قد تمنع خصومة كاملة لان المحامي يميز بين الزيادة المشروعة والزيادة غير المشروعة وبين العقار المشمول بالقانون والعقار الخاضع للقواعد العامة.
الخلاصة القانونية؟
مالك العقار لا يملك زيادة بدل الايجار بارادته المنفردة اثناء قيام عقد الايجار.
في العقارات المشمولة بقانون ايجار العقار تكون الاجرة محكومة بالنسب القانونية والتقدير المختص ولا يجوز تجاوزها خارج الطريق الذي رسمه القانون.
في العقارات غير المشمولة بقانون ايجار العقار تكون العبرة بالعقد وبالقانون المدني فلا زيادة الا باتفاق الطرفين او شرط واضح او انتهاء المدة والدخول في عقد جديد.
وعند حصول نزاع حول زيادة بدل الايجار في العراق فان الطريق الاكثر امانا هو فحص عقد الايجار ونوع العقار والغرض من استعماله وموقعه ومدى شموله بقانون ايجار العقار قبل اتخاذ اي خطوة قضائية.
