عقد بيع العقار في مكتب الدلالية: بين النكول وضياع الحقوق

المحامي: عبد الله حسين التميمي/غرفة محامي جنح الكرخ

في الواقع العراقي، تنتشر ظاهرة إبرام عقود بيع العقارات في مكاتب الدلالية العقارية، حيث تُكتب العقود وتُوقَّع بين البائع والمشتري دون تسجيلها في الدوائر الرسمية المختصة، وتحديداً دائرة التسجيل العقاري. ورغم شيوع هذا الأسلوب، إلا أن القانون العراقي يقف منه موقفاً حاسماً يتطلب التوضيح.

البيع العقاري بين الشكلية والإلزام

يخضع بيع العقارات في العراق إلى قواعدٍ خاصةٍ نصَّ عليها قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971، الذي يشترط لصحة بيع العقار تسجيله أصولياً في دائرة التسجيل العقاري المختصة. أي أن العقد الذي يُبرَم خارج هذه الدائرة – كعقود مكاتب الدلالية – لا يُعتد به قانوناً، ولا ينتج آثاره الناقلة للملكية، حتى وإن توافرت فيه جميع أركان العقد المدني الأخرى.

بمعنىً آخر، ان عقد البيع الذي يُبرَم لدى مكتب دلالية لا يُعد عقداً ناقلاً للملكية، وبالتالي، فإن الاعتماد على هذا النوع من العقود دون استكمال إجراءات التسجيل يُعرِّض المشتري لخطر فقدان العقار وعدم تمكنه من إثبات ملكيته أمام الجهات الرسمية.

البطلان كجزاءٍ قانوني

إذا لم يُسجَّل العقد في دائرة التسجيل العقاري، فإن العقد يُعد باطلاً من الناحية القانونية، ولا يُعتد به أمام القضاء، حتى لو تضمَّن توقيع الأطراف والشهود. وهذا البطلان لا يعني فقط عدم الاعتراف بالملكية، بل يمتد أيضًا إلى حرمان المشتري من أي حمايةٍ قانونيةٍ في حال النزاع، مما قد يؤدي إلى ضياع الحقوق وفقدان الأموال المدفوعة. في حين ان اللجوء الى محام سواء قبل او بعد توقيع عقد الدلالية كفيل بايجاد الحل المناسب لهذه الاشكالية الكبيرة.

أهمية الاستعانة بمحامٍ مختص

في ظل هذا الواقع، تظهر الحاجة الماسة إلى استشارة محامٍ مختصٍ في العقارات قبل إبرام أي اتفاق بيع. فالمحامي لا يضمن فقط صحة الإجراءات القانونية، بل يستطيع أيضاً فحص سندات العقار، والتأكد من خلوه من أي إشاراتٍ أو حجوزاتٍ، ويضمن تسجيل العقد أصولياً، بما يوفر الحماية القانونية الكاملة للطرفين، وخاصة المشتري.

الخلاصة

عقد بيع العقار في مكتب دلالية، دون تسجيله في دائرة التسجيل العقاري، لا يعد عقداً قانونياً ناقلاً للملكية في العراق، ويُعد عقداً باطلاً لا يترتب عليه أي أثرٍ قانوني. ولضمان الحقوق وتفادي المخاطر، لا بد من إتمام البيع عبر القنوات الرسمية، وبمرافقة محامٍ يضمن الالتزام بالإجراءات القانونية بشكلٍ سليم.