كيف تتاكد من صحة سند العقار قبل الشراء في العراق؟

العقار لا يشترى بالكلام الجميل

بقلم المحامي /ايوب حميد

قبل ان تدفع دينارا واحدا في شراء عقار داخل العراق اسأل عن السند قبل ان تسأل عن السعر. فالعقار قد يبدو ممتازا من الخارج وقد يكون موقعه مغريا وقد يكون البائع واثقا من كلامه. لكن الحقيقة القانونية لا تظهر من الكلام. الحقيقة تظهر من سند العقار ومن قيده في دائرة التسجيل العقاري.

في العراق كثير من مشاكل البيع العقاري لا تبدأ من سوء النية فقط. بل تبدأ من الاستعجال. مشتري يثق بصورة سند مرسلة عبر الهاتف. او يدفع عربون قبل مراجعة التسجيل العقاري. او يوقع عقدا خارجيا ثم يكتشف لاحقا وجود حجز او رهن او شريك لم يوافق على البيع او اشارة تمنع التصرف بالعقار.

لهذا يجب ان تكون القاعدة واضحة. لا شراء عقار بلا فحص رسمي للسند.

ما المقصود بصحة سند العقار؟

صحة سند العقار لا تعني فقط ان الورقة تبدو اصلية. ولا تعني فقط ان اسم البائع مكتوب في السند. صحة السند تعني ان بيانات العقار مطابقة للقيد الرسمي في دائرة التسجيل العقاري. وتعني ان البائع يملك حق التصرف. وتعني ان العقار خال من الموانع القانونية التي تمنع البيع او تؤخر نقل الملكية.

السند قد يكون صحيح الشكل لكنه غير كاف للبيع. فقد يكون العقار محجوزا. وقد يكون مرهونا. وقد تكون عليه اشارة دعوى. وقد يكون مملوكا على الشيوع بين اكثر من شخص. وقد يكون البائع وكيلا بوكالة تحتاج الى فحص دقيق. لذلك لا يكفي ان ترى السند بعينك. بل يجب ان تتاكد من السند من مصدره الرسمي.

اول خطوة: مراجعة دائرة التسجيل العقاري

الخطوة الاهم هي مراجعة دائرة التسجيل العقاري المختصة بموقع العقار. هناك يتم التأكد من رقم المقاطعة ورقم القطعة والتسلسل واسم المالك ومساحة العقار وجنسه ونوعه والقيود الموضوعة عليه.

الاعتماد على نسخة مصورة من السند خطأ كبير. والاعتماد على كلام الدلال وحده خطأ اكبر. القيد العقاري الرسمي هو الاساس. وما موجود في اضبارة العقار اهم من اي وعد شفهي.

ومن يبحث عن محامي عقارات ببغداد غالبا لا يبحث عن شخص يقرأ السند فقط. بل يبحث عن شخص يعرف كيف يطابق السند مع القيود والخرائط والاشارات القانونية والوكالات والبيوع السابقة.

هل اسم البائع وحده يكفي؟

لا. وجود اسم البائع في السند لا يكفي وحده. يجب التأكد هل هو المالك الوحيد ام توجد حصص اخرى. هل العقار مملوك على الشيوع. هل انتقلت الملكية اليه بصورة صحيحة. هل توجد وكالة. هل توجد ورثة. هل حصلت قسمة. هل يوجد قاصر بين المالكين. هل هناك اذن قضائي مطلوب للبيع.

في بعض الحالات يبيع شخص حصة لا يملكها كاملة. وفي حالات اخرى يبيع احد الورثة العقار من دون موافقة بقية الورثة. وفي حالات ثالثة يبرز البائع وكالة قديمة او ناقصة او لا تخوله البيع. هنا تظهر اهمية الفحص القانوني قبل توقيع اي عقد.

افحص الاشارات قبل السعر

اخطر ما في العقار ليس السعر المرتفع. الخطر الحقيقي ان تشتري عقارا عليه اشارة حجز او رهن او منع تصرف او دعوى قائمة. هذه الاشارات قد تمنع نقل الملكية او تدخل المشتري في نزاع طويل امام المحاكم.

لذلك يجب طلب بيان واضح عن الاشارات المثبتة على قيد العقار. هل العقار محجوز لمصلحة دائن. هل هو مرهون لمصرف. هل توجد دعوى استحقاق. هل توجد اشارة افراز او تصحيح جنس او مشكلة في المساحة. هذه التفاصيل لا تظهر غالبا في كلام البائع. لكنها تظهر في السجل الرسمي.

طابق الواقع مع السند

من الاخطاء الشائعة ان يشتري الشخص عقارا بناء على السند فقط من دون معاينة دقيقة. يجب مطابقة حدود العقار ومساحته وموقعه مع الواقع. فربما يكون هناك تجاوز. او اختلاف في المساحة. او بناء غير اصولي. او اشغال من الغير. او مشاكل مع الجيران. او طريق غير مفتوح. او استعمال مخالف لجنس العقار.

السند يثبت الملكية. لكنه لا يكشف دائما كل مشاكل الواقع. لذلك يجب الجمع بين الفحص القانوني والمعاينة العملية.

احذر العقد الخارجي وحده

العقد الخارجي قد ينظم العلاقة بين الطرفين لكنه لا ينقل ملكية العقار ما لم تستكمل اجراءات التسجيل وفق القانون. لذلك لا تجعل العقد الخارجي بديلا عن التسجيل العقاري. ولا تدفع كامل الثمن قبل ضمان مسار نقل الملكية.

كثير من الناس يكتبون عقدا خارجيا ويظنون انهم اصبحوا مالكين. ثم يكتشفون ان الملكية ما زالت باسم البائع. او ان البائع باع العقار لشخص اخر. او ان اجراء التسجيل تعطل بسبب اشارة او نقص في المستندات.

اسئلة يبحث عنها الناس قبل شراء العقار في العراق

هل يمكن التأكد من سند العقار من الصورة فقط؟
الجواب لا. الصورة تساعد في الفحص الاولي لكنها لا تكفي. التأكد الحقيقي يكون من دائرة التسجيل العقاري.

هل يجوز دفع عربون قبل فحص السند؟
الافضل عدم دفع اي مبلغ قبل التأكد من القيد والاشارات واهلية البائع. وان حصل دفع عربون فيجب ان يكون بعقد واضح يحمي المشتري.

هل الوكالة تكفي لبيع العقار؟
الوكالة تحتاج الى فحص دقيق. يجب التأكد من صحتها ومن صلاحيات الوكيل ومن مدة نفاذها ومن انها تخوله البيع والقبض والتنازل والتسجيل.

هل شراء عقار من الورثة يحتاج اجراءات خاصة؟
نعم. يجب فحص القسام الشرعي وحجج الوصاية ان وجدت وحصص الورثة وموافقة الجميع او من يمثلهم قانونا.

الخلاصة

شراء العقار في العراق ليس مجرد اتفاق على سعر ومفتاح. هو عملية قانونية تحتاج الى فحص سند وقيد واشارات ووكالات وملكية وواقع. وكل دقيقة تصرفها قبل الشراء قد تحميك من سنوات نزاع بعد الشراء.

ومن يبحث عن افضل محامي ببغداد في قضايا العقار يجب ان يبحث عن الخبرة في قراءة السند وفهم اجراءات التسجيل العقاري وتشخيص الخطر قبل وقوعه. فالمحامي الجيد لا يقول لك اشتر او لا تشتر بسرعة. بل يقرأ الورقة ويفحص القيد ويسأل عن الاشارات ويتأكد من الطريق القانوني الآمن.

في العقار لا تثق بالواجهة وحدها. ولا بالسعر وحده. ولا بالكلام وحده. ثق بالسند بعد فحصه. وثق بالقيد الرسمي بعد مراجعته. لان العقار لا يحميه الوعد. العقار تحميه الملكية المسجلة وفق القانون.