بقلم المحامي ايوب حميدبقلم المحامي ايوب حميد
محامي عقارات في بغداد

ليست كل مشكلة بين الورثة تحتاج إلى دعوى. في كثير من الحالات يكون الحل الاقوى قانونا والاقل خسارة للعائلة هو القسمة الرضائية للعقار. لكن هذا الحل لا ينجح بمجرد الكلام. ولا يكفي فيه الاتفاق الشفهي. ولا تكفي فيه ورقة عائلية تبقى في الدرج.

القسمة الرضائية في العقار تحتاج إلى وضوح. وتحتاج إلى فحص قانوني. وتحتاج في النهاية إلى طريق صحيح في دائرة التسجيل العقاري.

في العراق تبقى عقارات كثيرة باسم المتوفي لسنوات طويلة. يسكن احد الورثة في الدار. ويطالب آخر بحصته. ويريد احدهم البيع. ويرفض غيره البيع. ثم يقول شخص من العائلة ان الاتفاق قد حصل منذ سنوات. ومع مرور الوقت يكبر الخلاف. ويدخل اولاد الورثة. وتدخل الزوجات. وتظهر الديون. وقد يتحول بيت العائلة إلى سبب للخصومة بدل ان يكون تركة تحفظ حق الجميع.

ما معنى القسمة الرضائية للعقار بين الورثة

القسمة الرضائية هي اتفاق الورثة على انهاء حالة الشيوع في العقار أو تنظيم الانتفاع به أو توزيعه بطريقة يقبلها جميع اصحاب الحق.

قد يتفق الورثة على ان يختص احدهم بالعقار مقابل دفع بدل إلى الباقين.
وقد يتفقون على فرز العقار اذا كان قابلا للافراز.
وقد يتفقون على بيع العقار رضائيا وتوزيع الثمن حسب الحصص الشرعية والقانونية.
وقد يتفقون على ترتيب معين للانتفاع بالعقار إلى حين البيع أو التسجيل.

لكن القسمة الرضائية ليست مجرد مجاملة عائلية. وليست جلسة تنتهي بكلمة طيبة. هي تصرف قانوني مؤثر يتعلق بالملكية والحصص والحقوق.

هل يملك كل وارث جزءا محددا من العقار؟

الاصل ان الورثة بعد وفاة المورث يملكون العقار على الشيوع. كل وارث يملك سهما شائعا حسب حصته. والسهم الشائع لا يعني غرفة معينة. ولا يعني طابقا معينا. ولا يعني جهة محددة من الدار.

لذلك لا يكفي ان يقول احد الورثة:

انا اسكن هذا الجزء منذ عشر سنوات لذلك هو لي.

السكن وحده لا يحول الجزء المستعمل إلى ملك خاص. لا بد من قسمة صحيحة أو اتفاق ثابت أو تسجيل قانوني يحدد الحق بصورة واضحة.

لماذا تقع النزاعات بين الورثة حول العقار؟

اغلب النزاعات لا تبدأ من القانون وحده. تبدأ من التأجيل. ومن المجاملة. ومن السكوت. ومن الثقة غير الموثقة.

تقول العائلة نحن متفقون. ثم تمر السنوات. يموت احد الورثة. يدخل ورثة جدد. تتغير قيمة العقار. يحتاج احدهم إلى المال. يرفض آخر البيع. ثم يصبح اثبات الاتفاق القديم اصعب من حل المشكلة من البداية.

ولهذا السبب تعد القسمة الرضائية المنظمة وسيلة لحماية العائلة قبل ان تكون وسيلة لحماية العقار.

ما شروط القسمة الرضائية الصحيحة؟

اتفاق جميع اصحاب الحق

لا توجد قسمة رضائية حقيقية اذا غاب وارث. ولا توجد قسمة صحيحة اذا تم تجاهل حصة احد الورثة. العقار الموروث لا يملكه من يضع يده عليه وحده. بل هو حق مشترك لكل من ثبتت وراثته وحصته.

يجب ان يكون جميع الورثة معروفين. ويجب ان تكون موافقتهم واضحة. ويجب ان لا يكون الاتفاق مبنيا على ضغط أو غبن أو اخفاء معلومات.

وضوح الحصص

قبل اي اتفاق يجب معرفة الحصص. وهذا يبدأ من القسام الشرعي. ثم من القيد العقاري. ثم من معرفة جنس العقار ومساحته وحدوده والقيود الموضوعة عليه.

قد يكتشف الورثة وجود رهن. أو حجز. أو اشارة عدم تصرف. أو مشكلة في الحدود. أو مانع من الافراز. عندها لا تكون المشكلة في نية الورثة. بل في ان الاتفاق سبق الفحص القانوني.

قابلية الاتفاق للتنفيذ

ليس كل اتفاق عائلي يصلح للتسجيل. قد يتفق الورثة على تقسيم دار صغيرة إلى اجزاء لا تقبلها ضوابط الافراز. وقد يكتبون قسمة لا يمكن تنفيذها بسبب طبيعة البناء أو القيد أو التعليمات البلدية.

الاتفاق الجيد هو الذي يعرف طريقه إلى التنفيذ. اما الاتفاق الذي يبدو جميلا على الورق ولا يمكن تسجيله فقد يفتح نزاعا جديدا.

الوصول إلى التسجيل العقاري

في العقار لا يكفي ان يكتب الورثة ورقة بينهم. اذا بقي القيد العقاري كما هو فقد تبقى المشكلة قائمة. لذلك يجب ان تكون القسمة قابلة للسير في دائرة التسجيل العقاري وفق الاصول.

القسمة الرضائية الناجحة لا تنتهي بالتوقيع. بل تكتمل عندما تأخذ طريقها القانوني الصحيح.

هل تكفي الورقة العرفية بين الورثة؟

الورقة العرفية قد تكون دليلا مهما. لكنها لا تكفي دائما وحدها في العقار اذا لم تصل إلى التسجيل. خصوصا اذا تغيرت الظروف بعد ذلك. مثل وفاة احد الورثة. أو بيع حصة. أو دخول دائن. أو ظهور مطالبة من زوجة أو اولاد. أو وجود قاصر.

لهذا يجب التعامل مع الورقة العائلية بحذر. يجب ان تكون دقيقة. ويجب ان تتضمن بيانات العقار. واسماء الورثة. والحصص. وطريقة القسمة. والبدلات. والالتزامات. وموعد التسليم. وطريق التسجيل.

اما عبارة اتفقنا على قسمة دار والدنا فهي عبارة عامة. وقد لا تكفي عند النزاع.

ماذا يجب ان يتضمن اتفاق القسمة الرضائية؟

يفضل ان يتضمن اتفاق القسمة الرضائية ما يأتي:

رقم العقار.
اسم المقاطعة.
جنس العقار.
مساحة العقار.
حدود العقار.
اسماء الورثة كاملة.
حصص الورثة حسب القسام الشرعي.
طريقة القسمة.
البدل المالي ان وجد.
موعد الدفع.
موعد التسليم.
من يتحمل الرسوم.
حالة السكن الحالي.
موقف الوريث غير الحاضر.
وجود قاصر أو محجور أو غائب.
القيود الموجودة على القيد العقاري.
مدى قابلية القسمة للتسجيل.
الخطوات المطلوبة في دائرة التسجيل العقاري.

كلما كان الاتفاق ادق قلت فرصة النزاع.

ماذا اذا كان بين الورثة قاصر أو محجور أو غائب؟

اذا كان بين الورثة قاصر أو محجور أو غائب فيجب الحذر اكثر. حقوق هؤلاء لا تدار بالمجاملة. ولا يجوز تمرير اتفاق قد يضر بمن لا يستطيع حماية حقه بنفسه.

وجود قاصر أو محجور لا يعني ان القسمة مستحيلة. لكنه يعني ان القسمة تحتاج إلى اجراءات اصولية وضمانات وموافقات من الجهة المختصة. الغاية ليست تعطيل القسمة. بل حماية الحصة ومنع التصرف الضار.

ماذا اذا رفض احد الورثة القسمة الرضائية؟

رفض احد الورثة لا يعني بقاء العقار معطلا إلى الابد. اذا تعذر الاتفاق يستطيع الوريث المتضرر اللجوء إلى دعوى ازالة الشيوع امام محكمة البداءة المختصة.

القسمة الرضائية تقوم على الاتفاق. اما ازالة الشيوع فهي طريق قضائي لانهاء الشيوع عند الخلاف. اذا كان العقار قابلا للقسمة عينا فقد تبحث المحكمة ذلك. واذا لم يكن قابلا للقسمة فقد يتجه الامر إلى البيع وتوزيع الثمن حسب الحصص.

الفرق واضح. القسمة الرضائية تنجح قبل الخصومة. اما القسمة القضائية فتأتي بعد الخلاف.

ما موقف القضاء العراقي من القسمة الرضائية؟

القضاء العراقي لا يهمل الاتفاق الرضائي اذا ثبت بصورة صحيحة. لكنه لا يتعامل مع كل ورقة عائلية على انها قسمة نافذة. المحكمة تنظر إلى الدليل. وإلى التواقيع. وإلى التصرف اللاحق. وإلى وضع اليد. وإلى القيد العقاري. وإلى وجود بدل أو تسوية. وإلى احترام حصص جميع الورثة.

كما ان القسمة الرضائية في العقار تحتاج إلى التسجيل في دائرة التسجيل العقاري حتى تنتج اثرها المطلوب على القيد. لذلك يجب عدم الاكتفاء بالكتابة العامة أو الاتفاق الشفهي.

لماذا تكثر هذه القضايا في بغداد؟

في بغداد تظهر قضايا قسمة عقارات الورثة كثيرا بسبب ارتفاع قيمة العقار وكثرة البيوت الموروثة في مناطق قديمة ومهمة. دار في الكرادة أو المنصور أو الاعظمية أو الكاظمية أو زيونة أو السيدية قد تبدو بيتا عائليا عاديا. لكنها من الناحية القانونية مال كبير. وحصص متعددة. وحقوق متداخلة.

لذلك عندما يبحث الناس عن محامي عقارات في بغداد في موضوع القسمة بين الورثة فهم لا يحتاجون إلى كتابة ورقة فقط. بل يحتاجون إلى قراءة كاملة للقيد. وفحص الحصص. ومعرفة المخاطر. وتحديد الطريق الصحيح للتنفيذ.

اخطاء شائعة في قسمة عقار الورثة

من اكثر الاخطاء شيوعا ان يكتفي الورثة باتفاق شفهي.
ومنها ان يوقع بعض الورثة دون حضور الباقين.
ومنها ان يتم تجاهل القاصر أو الغائب.
ومنها ان تقسم الدار على الورق بطريقة لا تقبل التسجيل.
ومنها ان لا يتم فحص القيد العقاري قبل الاتفاق.
ومنها ان يتنازل وارث عن حقه دون معرفة قيمة العقار.
ومنها ان تبقى الورقة سنوات دون مراجعة دائرة التسجيل العقاري.

هذه الاخطاء قد تحول الحل الهادئ إلى دعوى طويلة.

متى يجب مراجعة محامي عقارات؟

يفضل مراجعة محامي عقارات قبل توقيع اي اتفاق بين الورثة. دور المحامي هنا ليس صناعة النزاع. بل منع النزاع قبل ولادته.

المحامي يفحص القسام الشرعي. ويفحص القيد العقاري. ويحدد الحصص. وينبه إلى وجود القاصر أو المحجور. ويراجع امكانية الافراز أو البيع أو التسجيل. ثم يصوغ اتفاقا قابلا للتنفيذ وليس مجرد كلام عام.

كثير من العائلات تقول في البداية نحن اهل ولا نحتاج إلى محامي. ثم بعد سنوات تبحث عن محامي في بغداد لان الاتفاق لم يكن واضحا أو لان التسجيل لم يكتمل أو لان احد الورثة تصرف خارج الاتفاق.

اسئلة شائعة عن القسمة الرضائية للعقار بين الورثة

هل يجوز قسمة العقار بين الورثة بالتراضي؟

نعم يجوز اذا اتفق جميع اصحاب الحق وكانت القسمة ممكنة قانونا وقابلة للتنفيذ وفق الاصول.

هل تكفي ورقة موقعة بين الورثة؟

الورقة قد تكون دليلا لكنها لا تكفي دائما في العقار اذا لم يتم السير بها في الطريق القانوني الصحيح وخصوصا التسجيل العقاري.

هل يستطيع وارث واحد منع القسمة؟

يستطيع ان يرفض القسمة الرضائية. لكنه لا يستطيع بالضرورة تعطيل العقار إلى الابد. عند فشل الاتفاق يمكن اللجوء إلى دعوى ازالة الشيوع.

هل السكن في الدار يعطي الوارث ملكية خاصة؟

لا. السكن لا يعني ملكية جزء محدد من العقار. الاصل ان الملكية شائعة بين الورثة كل حسب حصته ما لم توجد قسمة صحيحة أو تسجيل قانوني.

ماذا اذا كان العقار غير قابل للقسمة؟

اذا كان العقار غير قابل للقسمة العينية فقد يكون الحل بالبيع الرضائي وتوزيع الثمن. واذا لم يحصل اتفاق فقد تنظر المحكمة في ازالة الشيوع وفق القانون.

هل وجود قاصر يمنع القسمة؟

لا يمنعها بالضرورة. لكنه يجعل الاجراءات اكثر حساسية ويتطلب حماية حصة القاصر والحصول على الموافقات الاصولية.

ما افضل وقت لتنظيم قسمة عقار الورثة؟

افضل وقت هو قبل ان يكبر الخلاف. التأجيل قد يجعل الحل اصعب. خصوصا اذا توفي احد الورثة أو تغيرت قيمة العقار أو ظهرت مطالبات جديدة.

الخلاصة

العقار الموروث لا يقسم بالكلام. ولا يحفظ بحسن النية وحدها. القسمة الرضائية تحتاج إلى اتفاق واضح. وفحص قانوني. ومعرفة دقيقة للحصص. وقيد عقاري سليم. وطريق صحيح في دائرة التسجيل العقاري.

اذا بنيت القسمة على الوضوح والعدالة والتسجيل الصحيح حفظت المال والعائلة والوقت. اما اذا بنيت على المجاملة والغموض والتوقيع السريع فقد تكون بداية دعوى طويلة بين ورثة كانوا يجلسون في بيت واحد.

القسمة الرضائية للعقار بين الورثة في العراق ليست مجرد ورقة. هي قرار قانوني يجب ان يكتب بعناية وينفذ بالطريق الصحيح. وعند تعذر الاتفاق يبقى طريق ازالة الشيوع مفتوحا حتى لا يبقى المال معطلا ولا يبقى الحق معلقا.

مقالات مشابهة

1.القسمة القضائية للعقار في العراق عندما لا يتفق الورثة أو الشركاء على البيع
2.دعوى ازالة شيوع العقار في العراق عندما يتحول العقار المشترك الى مشكلة لا تنتهي
3.هل يمكن بيع عقار عليه إشارة عدم تصرف في العراق؟