بقلم المحامي ايوب حميد

رفض احد الورثة بيع حصته في العقار لا يعني ان بقية الورثة يبقون معلقين الى الابد. في القانون العراقي لا يجبر الوارث على بيع حصته باتفاق خاص لكنه لا يستطيع في الوقت نفسه ان يمنع باقي الشركاء من سلوك الطريق القانوني لانهاء الشيوع اذا لم يحصل اتفاق بينهم.

هذه واحدة من اكثر المشاكل العقارية التي تحدث بعد الوفاة. بيت موروث. ارض موروثة. محل تجاري موروث. مجموعة ورثة يريدون البيع ووارث واحد يرفض. هنا يبدأ السؤال الحقيقي. هل يتوقف العقار كله بسبب شخص واحد. ام توجد طريقة قانونية لحسم الموضوع؟

الجواب المختصر ان الرفض لا يبطل حق الوارث في حصته لكنه لا يمنع بقية الورثة من المطالبة بازالة الشيوع امام المحكمة المختصة. والفرق بين الامرين مهم جدا. فبيع الحصة بالتراضي يحتاج موافقة صاحب الحصة. اما انهاء حالة الشيوع في العقار فله طريق قضائي عندما يتعذر الاتفاق بين الورثة.

العقار الموروث بعد وفاة المالك يصبح غالبا مملوكا للورثة كل بحسب حصته الشرعية. وقد يكون العقار مسجلا باسم المتوفى لحين اكمال القسام الشرعي ومعاملات التسجيل العقاري. لكن من الناحية العملية يكون الورثة هم اصحاب المصلحة في التصرف بالعقار او ادارته او طلب قسمته.

اذا وافق الورثة جميعا على البيع فالموضوع يكون اسهل. يتم ترتيب القسام الشرعي وتثبيت الحصص ومراجعة دائرة التسجيل العقاري ثم اتمام البيع وفق الاجراءات القانونية. لكن المشكلة تظهر عندما يرفض احد الورثة البيع او يطلب ثمنا مبالغا به او يمتنع عن الحضور او يحاول تعطيل بقية الورثة.

في هذه الحالة لا يصح التعامل مع الموضوع على انه نزاع عائلي فقط. لانه يتحول الى نزاع ملكية شائعة. وكل وارث يملك حصة شائعة في كامل العقار وليس غرفة محددة او طابقا محددا او جزءا معينا الا اذا حصلت قسمة قانونية صحيحة. لذلك قد يكون استعمال العقار او تأجيره او بيعه بدون اتفاق واضح سببا لمشاكل اكبر.

هل يمكن اجبار الوارث على بيع حصته مباشرة؟

لا يجبر الوارث على توقيع عقد بيع حصته لشخص معين لمجرد ان باقي الورثة يريدون ذلك. التوقيع الرضائي يحتاج ارادة صاحب الحصة. لكن القانون لا يترك بقية الورثة بلا حل. فمن حق الشريك في المال الشائع ان يطلب انهاء الشيوع عندما لا توجد رغبة بالاستمرار في الملكية المشتركة.

وهنا تظهر دعوى ازالة الشيوع. وهي الدعوى التي يلجأ اليها احد الورثة او بعضهم عندما يتعذر الاتفاق على البيع او القسمة. هذه الدعوى لا تقوم على اجبار الوارث الرافض على توقيع عقد خاص. بل تقوم على طلب تدخل المحكمة لانهاء حالة الشيوع بالطريق القانوني.

ماذا تفعل المحكمة عند طلب ازالة الشيوع؟

المحكمة تنظر اولا في ملكية العقار وفي صفة الورثة وفي الحصص. ثم تبحث قابلية العقار للقسمة. فإذا كان العقار قابلا للقسمة دون ضرر ودون مخالفة للضوابط فقد تتجه المحكمة الى القسمة. اما اذا كان العقار غير قابل للقسمة بطبيعته او كانت القسمة تضر بقيمته او تجعله غير صالح للانتفاع فقد يكون الحل هو البيع بالمزايدة وتقسيم الثمن بين الورثة كل حسب حصته.

وهذا هو الجواب العملي لمن يسأل في العراق. ماذا يحدث لو رفض احد الورثة بيع حصته بالعقار. يحدث اولا تعذر في البيع الرضائي. ثم يكون امام بقية الورثة طريق قضائي هو دعوى ازالة الشيوع. وبعدها تقرر المحكمة بحسب طبيعة العقار هل يقسم عينا ام يباع وتوزع قيمته.

هل يستطيع الوريث الرافض تعطيل البيع القضائي؟

قد يؤخر الاجراءات اذا قدم دفوعا او اعترض او لم يحضر او كانت هناك نواقص في الاوراق. لكنه لا يستطيع عادة ان يجعل الشيوع ابديا لمجرد الرفض. فالقانون لا يجبر الشريك على البقاء في الشيوع الا بوجود نص او شرط معتبر. لذلك الرفض وحده لا يكفي لغلق الطريق امام بقية الورثة.

لكن يجب الانتباه الى وجود حالات خاصة قد تجعل الدعوى اكثر حساسية. مثل وجود قاصرين بين الورثة. او وجود زوجة ساكنة في دار موروثة. او وجود اشغال فعلي من احد الورثة. او وجود بناء مضاف. او وجود ديون على التركة. او وجود اشارة حجز او رهن او منع تصرف. كل هذه التفاصيل قد تغير طريقة السير بالدعوى ولا يصح اهمالها.

هل الافضل بيع حصة وارث واحد ام رفع دعوى ازالة شيوع؟

بيع الحصة الشائعة قد يكون حلا احيانا لكنه ليس دائما الحل الافضل. لان من يشتري حصة شائعة يدخل شريكا مع بقية الورثة وقد يجد نفسه داخل نزاع طويل. لذلك يفضل كثير من المشترين شراء العقار كاملا لا شراء حصة غير مفرزة. اما الورثة فقد يكون من مصلحتهم الاتفاق على بيع كامل العقار اذا كان ذلك ممكنا لان البيع الكامل غالبا يعطي قيمة اوضح وافضل.

اما اذا انغلق باب الاتفاق فدعوى ازالة الشيوع تكون الطريق الاكثر جدية. ولهذا يبحث كثير من الناس عن افضل محامي عقارات ببغداد ليس فقط لرفع الدعوى بل لفهم الطريق الصحيح قبل الدخول في نزاع قد يطول بسبب نقص في المستندات او خطأ في تحديد الخصوم او عدم معرفة وضع العقار في التسجيل العقاري.

ما هي الاوراق المهمة قبل التحرك؟

قبل رفع الدعوى او التفاوض مع الورثة يجب فحص القسام الشرعي. قيد العقار. صورة السجل العقاري. وضع الاشغال. وجود قاصرين. وجود وكالات. وجود حجز او رهن. وجود معاملات سابقة. وجود عقود خارجية. وكذلك يجب معرفة هل العقار دار سكن ام قطعة ارض ام محل تجاري ام عقار زراعي. فكل نوع له اثره العملي في طريقة المعالجة.

الخطأ الشائع ان يظن الورثة ان مجرد موافقة الاغلبية تكفي لبيع العقار. وهذا غير دقيق. العقار لا يباع رضائيا باسم الجميع ما لم توجد موافقة قانونية صحيحة من اصحاب الحصص او من يمثلهم. اما عند غياب الاتفاق فالموضوع ينتقل من البيع الرضائي الى القضاء.

هل يمكن حل الموضوع بدون محكمة؟

نعم. وقد يكون ذلك افضل اذا كان ممكنا. يمكن للورثة الاتفاق على شراء حصة الوارث الرافض بسعر عادل. او الاتفاق على ان يشتري احدهم حصص البقية. او الاتفاق على بيع العقار لشخص ثالث وتقسيم الثمن. او تنظيم تخارج اصولي بين الورثة. لكن كل اتفاق يجب ان يصاغ بعناية وان ينسجم مع اجراءات التسجيل العقاري حتى لا يتحول الى نزاع جديد.

في بغداد تحديدا تظهر هذه المشاكل كثيرا بسبب ارتفاع قيمة العقارات وكثرة الورثة وسفر بعضهم او امتناع احدهم عن الحضور. لذلك لا يكفي الكلام العائلي او الرسائل او الوعود. يجب تحويل الاتفاق الى اجراء قانوني واضح. وهنا تبرز اهمية استشارة محامي عقارات في بغداد قبل البيع او قبل رفع الدعوى.

الخلاصة

رفض احد الورثة بيع حصته لا يسقط حقه ولا يسمح بتجاوزه في البيع الرضائي. لكنه لا يمنع بقية الورثة من استعمال حقهم القانوني في طلب ازالة الشيوع. فإذا كان العقار قابلا للقسمة قد تتجه المحكمة الى القسمة. وإذا لم يكن قابلا للقسمة فقد يباع بالمزايدة وتوزع قيمته بين الورثة حسب الحصص.

العقار الموروث لا يعالج بالعاطفة وحدها. ولا بالضغط العائلي وحده. بل يعالج بفهم الحصص وفحص السجل العقاري ومعرفة الطريق القانوني المناسب. ومن يبحث عن افضل محامي عقارات ببغداد في مثل هذه القضايا عليه ان يختار محاميا يعرف دعاوى الشيوع والتسجيل العقاري ومشاكل الورثة قبل ان تتحول الحصة الصغيرة الى نزاع كبير.

مقالات مشابهة

1.القسمة القضائية للعقار في العراق عندما لا يتفق الورثة أو الشركاء على البيع
2.دعوى ازالة شيوع العقار في العراق عندما يتحول العقار المشترك الى مشكلة لا تنتهي
3.هل يمكن بيع عقار عليه إشارة عدم تصرف في العراق؟